건설주는 기준금리 인상, 건설 경기 불황, 원가율 상승(인플레이션)으로 힘든 시기를 거쳤다.
이에 따라 건설주 밸류에이션이 꽤 내려왔는데,
매수할만한지, 부정적 업황/리스크를 적절히 반영하고 있는지 판단해보려고 한다.
국내 건설사 BM은 B2C 주택 건설사업, B2B 플랜트 건설사업으로 분류된다.
(주택) 부동산 구입은 사람이 평생 구매하는 재화 중 가장 비싼 재화로,
소득 대비 대규모 자금 조달이 필요하기 때문에 금리가 수요에 미치는 영향이 크다.
금리 인상기를 거쳐 인플레이션이 진정되고 금리 인하가 시작되고 있어,
잠재수요자들이 자금조달 비용 기대를 조정하여 얼마나 지불용의에 반영하느냐가 관건이다.
채권 전문가 64% “10월 금통위 기준금리 인하 전망” | 연합뉴스
그런데 현재 시중 금리는 금리 인하 전망을 상당히 반영하고 있으며,
정부가 주택 매매가 상승을 경계하여 금리가 인하되더라도 가산금리를 인상할 것으로 예상되어 조달금리 인하까지는 상당 기간이 걸릴 것으로 보인다.
따라서 기대감에 올라간 매매가 상승분은 조달금리 유지에 따라 정상화 과정을 거칠 것이다.
장기적으로는 베이비부머 세대의 은퇴로 인한 부동산 매물 증가,
경제활동 인구, 기혼 세대 감소에 따라 부동산 수요 감소,
선호 기준 변화(학군에서 교통, 엔터테인먼트, 직장, 의료 등) 등을 고려하면,
부동산 수요의 ‘양상이 달라질 것’으로 예상된다.
주택 건설사들 입장에서는 신규 주택 수요가 중요한데, 이는 분양 시장 회복이 관건이다.
즉, 부동산 시장 활황 < 부동산 매매가 상승 < 분양 시장 회복 < 착공 증가라는 네 가지 조건이 순차적으로 만족되어야 ‘주택 건설 경기’가 살아나는데, 아직 1~2단계가 진행중일 뿐이다.
4~6월 상승하던 부동산 시장이 9~10월 주춤하며 분양 시장 회복에 대한 기대감이 줄었다.
저가 수주 물량 완공으로 점차 원가율은 개선될 것으로 예상되지만,
PF 리스크 정상화 과정 속에서 발생하는 손실도 24년말~25년중 반영될 것이다.
이에 따라 국내 주택 매출 비중이 높은 건설주가 지지부진하다.
이는 상황 변화에 따른 내재가치 변화를 시장이 합리적으로 반영한 결과로 보여진다.
반면 인테리어 기업들은 신규+기존 주택 매매가 늘어나면 매출이 증가하기 때문에,
주택 건설사 대비 부동산 시장의 변화를 보다 직접적으로 반영한다.
물론, 인테리어 기업들도 현재 부동산 시장의 둔화를 반영하여 지지부진한 상황이다.
(플랜트) B2B 건설도 건설사들의 주요 BM인데,
주택과 마찬가지로 자금조달이 필요하기에 금리도 발주 수요에 영향을 미치지만,
그보다 중동 석유 회사들이 주요 수요 기업들이기 때문에 유가 영향을 크게 받게 된다.
유가는 중동 산유국 BEP 이상 수준으로 장기간 유지되었으며,
석유기업의 사업 다각화 전략으로 석유시대 이후의 신산업을 절박하게 찾고 있어,
관련 사업의 발주 가액, 빈도가 장기적으로 증가하면서,
플랜트 건설사의 장기적 성장 근거가 될 것으로 예상한다.
(결론) 이러한 관점에서 건설주 중에는 지지부진할 국내 주택시장 노출도가 없으며,
장기적으로 성장성이 높은 해외 플랜트 시장의 수혜를 입게 될 삼성E&A에 관심이 필요하다.
24.5.3 하나, 5월 : 오랜만에 추천 종목 제시(삼성 E&A)
24.4월 건설 섹터 이슈 정리
(주택) 4월 가격과 거래량이 상승하여 부동산 시장이 바닥을 찍었다는 기대가 확산중이나,
미분양이 증가하는 등 분양 시장이 부진하고, 주택 건설 GPM은 7~8%대로 저조하다.
특히 하반기 미분양, 미착공 사업 정리, 준공기한 미준수 등 리스크 현실화가 예상된다.
(플랜트) 마진이 15%대로 높게 형성되어 있으며, 해외 공장(반도체) 증설, 에너지 전환(수소, 암모니아, SAF 등)을 위한 프로젝트가 진행중으로, 장기적인 수주 확대가 기대된다.
삼성 E&A는 장기적으로 삼성전자의 미국 투자, 국내 P5 반도체 공장 건설, 하반기 화공 부문 추가 수주, 25년 에너지 전환 건설 투자 등을 고려할 때 우상향이 기대된다.
24.4월 건설 지표
전국 아파트 매매가는 하락, 전세가는 상승하는 가운데 주택담보대출 금리가 하락하여 매매 수요 증가를 견인하고 있다.
하지만 착공이 전년 동월 대비 크게 감소했으며, 분양도 부진하여 신규 주택 시장이 침체되어 주택주에는 비우호적 환경이 지속되고 있다.
24.6.4 미래에셋, 저평가 국면 vs 멀티플 반등
리뷰 의견
주택 시장은 저가 수주, 비용 상승으로 원가율이 높지만,
저가 현장 준공, 공사비 현실화로 향후 원가율 개선이 기대되며,
부동산 PF는 연착륙을 위한 당국의 정책적 노력이 진전중이다.
해외 플랜트 시장은 유가 상승, 에너지 전환 등으로 인해 우호적인 수주 환경이 예상된다.
따라서 KOSPI 대비 55% 가량 할인된 건설주는 하방 리스크가 제한적으로,
선별적 투자가 유효하다.
금리 인하, 긍정적 매크로 환경
건설 업종은 KOSPI 대비 평균 PBR이 55% 할인되어 있어 하방 리스크는 제한적인 가운데,
1. 부동산 PF 불확실성이 완화되고,
2. 주택 원가율이 개선되는 가운데
3. 해외 수주가 재개되고 있어,
업종 멀티플 반등이 기대된다.
10~12년 금리 상승은 강한 세계경제를 반영하여 해외 수주 기대감으로 시총이 증가했고,
12~16년 금리 하락은 약한 세계경제를 반영하여 해외 손실을 반영하여 시총이 하락했다.
그러나 최근에는 건설사의 주택 매출 비중이 높아진 가운데 21년부터 진행된 금리 인상이
실적/부동산 PF 우려를 확대시켜 시총이 낮아졌다.
따라서 이번 금리 인하 사이클은 주택 사업 비중이 높아진 한국 건설주에 긍정적이다.
부동산 PF 리스크
정부, 금융당국, 여/야는 모두 위기에 선제적으로 대응하여 부동산 PF 시장 연착륙시키고 시장을 정상화해야 한다는 정책 의지를 천명하였다.
이에 따라 정상 사업장은 금융을 지원하고, 사업성이 낮은 사업장은 경매/공매를 거쳐,
PF 시장의 건전성을 회복하고 불확실성을 축소하도록 유도하고 있다.
아직 공매 건수 급증에도 낙찰 건수는 미미하나 옥석 가리기를 통해 불확실성이 낮아지고 건전성이 확보될 것으로 기대되고 있다.
대형 건설사의 경우 정상화 과정을 거쳤을 때 노출된 리스크는 제한적이다.
PF대출/자본총계 비중은 현대건설 91%, GS건설 64%, 대우건설 42%, DL이앤씨 31%이며,
과거 1년간 발생한 주요 채무인수 사례 총액은 약 7,500억원으로 금융당국이 언급한 부동산 PF 총 230조원의 0.3%에 불과하여 모니터링은 필요하나, 과민 반응은 지양해야 한다.
해외 수주 : 우호적 환경
역사적으로 국내 건설사 수주는 중동 지역, 플랜트 공종이 각각 50%를 상회하고 있다.
또한 코로나 이후 국제유가가 산유국 국영석유회사 BEP를 상회하여 발주 여력이 높아졌다.
사우디 아람코는 경제 다각화를 목표로 다양한 플랜트 투자를 지속하고 있으며,
UAE 국영석유회사도 청정 수소 생산, 탄소 포집/저장 등 신규 프로젝트를 추진하고 있다.
이러한 수요 확대에 따라 삼성 E&A, GS건설 등 대형 건설사 해외 수주 실적 급증이 전망된다.
주요 대형 건설사는 최근 수 년간 주택 사업 호조를 통한 재무구조 개선을 바탕으로,
기존 사업 영역을 확장하여 신사업 분야 매출 창출을 위해 노력하고 있다.
(ex. 플랜트 기술 바탕으로 수소/암모니아 생산, 원전 기술을 바탕으로 SMR, 원전 해체)
특히 삼성 E&A는 다수 화공 Project 수주 성과가 예상되며,
블루/그린 수소(암모니아), 탄소 포집 등 신사업 성과가 가시화될 것으로 예상된다.
24.6.5 하나, 6월 : 단기보다 하반기, 삼성E&A, 한샘
5월 건설 산업 이슈
수도권 아파트 매매가 상승 전환, 지방도 조금씩 상승하는 분위기로,
매물 증가 가운데 가격과 거래량 증가가 동반되는 부동산 상승기 초입 양상을 보이고 있다.
서울 외 수도권 아파트 착공이 4.4만호로 예상치 못하게 2.1만호 증가했으나,
청약 동향, 미분양 데이터를 보면 여전히 분양이 제대로 소화되고 있지 못하며,
착공 증가는 PF 사업장 정리 때문으로 일시적 현상으로 추정된다.
기업별 전망
삼성E&A는
1. 삼성전자의 미국 공장 투자,
2. 국내 P5 재개 가능성,
3. 하반기 사우디/인도네시아 화공 플랜트 수주,
4. 25년 수소, 암모니아, LNG 등 에너지 전환,
5. 중동 석유화학 플랜트 발주 등을 고려할 때
중장기 우상향이 기대된다.
주택 시장은 가격과 거래량이 동시 증가에 따른 인테리어 수혜주로 한샘이 기대된다.
주택주들은 24년 하반기~25년에는 채무인수, 미수금 등 1회성 비용이 현실화되어
실적 훼손이 우려되며 26년에야 착공 물량이 정상화될 것으로 기대된다.
5월 주택시장 동향
가격과 거래량이 함께 증가하고 있어 부동산 상승기 초입이라는 기대감을 갖게 하고 있다.
주택 건설에 영향을 주기 위해서는 신규 아파트 수요가 증가해야 하는데,
착공은 증가했으나, 미분양도 증가하여 신규 아파트 수요가 확대되는 것으로 보기 어려우며,
현재 착공 증가는 PF 구조조정 전 착공을 위해 일시적으로 증가한 것으로 보아야 한다.
인테리어는 주택 거래량이 증가하면 매출이 직접적으로 증가하는 섹터로,
5월에도 가격과 거래량이 동반 상승하여 인테리어 수요 증가가 기대된다.
부동산 시장은 매매가가 하락하고 전세가는 상승하는 가운데 주택담보대출 금리가 소폭 하락하고 있어 수도권 중심으로 매매 수요가 증가하고 있다.
24.7.2 한화, 땔감이 필요해
주택건설 축소, 이익률 감소, 리스크 확대와 해외 수주 기대감 약화로 건설사 주가가 낮다.
하지만 최근 서울 중심 전세가, 매매가 반등 등 시장 지표가 개선되고 있으며,
해외 발주 시장은 고유가와 글로벌 경쟁사 수주잔고 증가로 경쟁강도가 완화되었고,
에너지 전환과 맞물린 신사업에서 기회를 포착하는 것이 숙제이자 기대요인이 되고 있다.
국내 : 고금리가 불러온 한파
물가 상승과 고금리 지속으로 국내 주택시장은 위축되었다.
민간 건축 부문의 수주가 33.5% 감소하였으며,
자재 가격 급등, 인건비 상승으로 이익률이 10% 미만으로 하락했고,
부동산 PF 부실화 문제로 건설사 자본에 대한 신뢰가 무너졌다.
해외 : 모멘텀 약화
23년 해외 발주는 MENA 지역이 역대 최고치로 해외 주요 건설사 수주잔고가 크게 늘었다.
하지만 국내 건설사는 삼성, 현대 등 계열사만 수주 성과가 높아 기대감이 약화되었다.
국내 : 주택 가격 상승이 답이다
주택 사업이 정상화 되려면 수주가 정상화되어야 하는데,
그러려면 분양가가 매매가보다 낮거나, 분양가가 높더라도 향후 매매가가 더 오를 것으로 기대되어 주택 수요자들이 분양에 참여할 유인이 있어야 한다.
하지만 분양가중 토지비와 공사비 비중이 가장 커서 올라버린 분양가는 내려가기 어렵다.
따라서 주택 사업 정상화를 위해서는 주택 가격이 충분히 올라주는 것이 유일한 답이다.
1. 최근 서울을 중심으로 주택가격과 매매량 회복 움직임이 나타나고 있으며,
2. 미국과 한국의 기준금리 인하가 전망되고 있고,
3. 하반기 신생아 특례대출 소득기준이 완화될 예정이고,
4. 임대차 보호법으로 묶여 있던 물량이 24.7.31일 해제되어 전세가격 강세가 전망되어,
주택 가격 상승 가능성이 점차 높아지고 있다.
해외 : 질적 성장 기회
최근 글로벌 건설사들은 에너지 전환에 따른 영역 확대를 도모하고 있다.
단기적으로는 건설 사업에서 확장하여 설계 사업으로 진입하기도 하고 있으며,
설계 이후 건설까지 연계 수주(FEED-to-EPC)하는 전략도 추진하고 있다.
삼성 E&A는 25년까지 설계-건설 연계 수주 목표를 40~50%로 제시,
현재까지 3건의 설계-건설 연계 프로젝트를 수주하여 두드러진 성과를 나타내고있다.
국내 : 남아 있는 리스크
자재, 인건비 증가로 원가율이 상승했으며,
미분양에 따른 손실 반영은 아직 현재진행형이고,
PF 관련 리스크도 여전히 남아 있어
실적 우려가 건설사 주가 상승에 걸림돌로 작용할 가능성이 높다.
해외 : 적자생존
해외 경쟁 건설사 수주 여건은 국내 신규주택 분양 시장 대비 양호한 상황이다.
또한 경쟁사 수주 잔고가 차 있다는 것은 수주 경쟁 측면에서 긍정적이다.
중동 지역 화공 부문 건설 수주에 두드러진 신규 진입자가 없는 가운데,
국내 건설사간 경쟁으로 저가 수주를 촉발했던 상황도 완화되고 있다.
24.5월 기준 삼성E&A는 61억불, 현대엔지니어링 31억불, GS건설 14억불 수주한 상황이며,
하반기 수주 파이프라인은 삼성E&A에 쏠려 있는 상황이다.
다만, 우호적 수주 환경, EPC 수행 혁신, 설계-건설 연계 전략 등은 결국 실적(이익)으로 증명되었을 때 주가와 멀티플 상승의 근거가 될 수 있을 것이다.
기업별 투자 전략
전체 건설 산업 밸류에이션은 낮아졌지만,
향후 주택 부문 원가율 상승, 미분양에 따른 손실 반영, PF 리스크 등을 고려하면 주가는 지지부진한 가운데 이익이 감소하여 멀티플이 정상화될 가능성도 존재한다.
삼성E&A는 사우디 수주를 통해 입지를 증명하고 있으며 주가도 밸류에이션 하단이다.
주택시장 회복에 초점을 둔다면 GS건설,
단기 실적 개선 기대감을 노린다면 HDC현대산업개발에 관심을 가져볼만 한 상황이다.
24.7.9 LS, 2Q24 Preview : 지표는 좋고, 실적은 흐리다
주택담보대출 금리 하향, 정책효과로 부동산 거래량, 가격이 상승하면서 하방이 다져지고,
주택 지표들은 전반적으로 양호하다.
이러한 우호적 환경의 영향으로 미분양이 감소하고 있어 절대적인 리스크는 줄어들고 있다.
다만, 높은 공사비가 원가를 압박하고 있으며, 일회성 비용 가능성이 있어 감익이 예상된다.
하지만, 실적 기대감이 낮고 리스크가 주가에 충분히 반영돼 있어 하방 리스크는 적다.
신규 주택 착공이 어려워도 시장 분위기상 거래량이 위축될 가능성은 제한적으로,
인테리어 업체들의 실적 호조가 지속될 것으로 기대된다.
삼성E&A는
1. 카타르 Ras Laffan 에틸렌 5억불, 인도네시아 TPPI 올레핀 40억불, 사우디 알루자인 PDH/PP 20억불 등 우량한 수주 파이프라인을 보유하고 있으며,
2. 국제유가가 배럴당 80불 수준으로 중동 지역 발주 여력이 확대되어 글로벌 건설사 주가가 상승하고 있으며,
3. 장기적으로 에너지 전환의 일환으로 수소 시장 수주 확대가 기대된다.
24.7.24 신영, Rally 시작, 이제 가볼까요
금리 인하가 정해진 상황에서 PF 리스크는 제어가능한 상황이며,
마진율 훼손은 저가 현장 준공, 비용 현실화에 따라 이익에 미치는 영향이 감소할 것이고,
서울 중심 부동산 투자 심리 회복으로 국내 건설 수주 환경이 개선되고 있다.
정부의 수요 억제 개입은 주택 상승 기대 심리를 막기 역부족으로,
공급 확대 정책을 추진할 수밖에 없으며, 이에 따른 신규 주택 건설 증가가 전망된다.
또한, 국영 석유기업의 석유/가스 생산 플랜트 수주 확대,
원전사업, 재생에너지 수요 확대에 따른 수주 성장기회가 확대되고 있다.
또한 해외 정부들의 인프라 개발 수요도 증가하고 있어 해외 수주 환경이 개선되고 있어,
건설주 ROE의 지속적인 상승을 기대할 수 있는 환경으로 변하고 있다.
24.8.8 한화, 8월 : 무엇이 달라졌을까?
국내 주택 수주, 착공 및 분양 실적은 조금씩 회복되고 있으며,
중동지역 프로젝트 증가에도 국내 건설사 수주는 감소하여 수주 여력이 있으며,
체코 원전 사업에 팀 코리아가 우선협상대상자로 선정되었다.
바닥을 딛고 건설업 시황이 회복되고 있는 시점에서 긍정적 변화에 민감한 대응이 필요하다
회사별 특이사항
24.2Q 건설주 실적은 컨센 상회/부합/하회가 혼재되었으나,
삼성E&A는 정산이익이 반복적으로 발생하여 화공 부문 마진이 19.5%를 기록했다.
GS건설은 주택 마진 개선으로 영업이익이 시장 기대를 상회했으며,
HDC현대산업개발도 외주 주택 GPM이 12%를 기록하면서 영업이익이 컨센에 부합했다.
저가 현장이 완공되면서 향후 주택 마진 개선은 확정적으로, 실적 상향요인이다.
하지만 손실 인식, 시행사 대여금 지급, 미착공 PF 정리 등 노이즈 발생 가능성이 있으며,
미분양 해소, 착공 물량 회복 등 주택 시장 회복 추세도 추가 확인이 필요하다.
국내 건설지표
(선행지표) 24.6월 당월 국내 건설 수주액은 25.0조원(YoY +15.4%, 연간 누적 -8.6%)으로,
공공 +25.8%, 민간 +10.9%를 기록했다.
상반기 주택 인허가 -26.1%, 건축허가 면적 -18.7%로 부진하나,
공공, 민간 모두 토목 수주가 YoY +51.2% 증가하면서 수주 감소 구간을 벗어났다.
(동행지표) 착공 면적은 6월 당월 YoY +9.3% 증가, 주거용이 YoY +23.6% 증가하였다.
6월 연간 누계로는 YoY +6.1% 증가, 주거용이 YoY +16.7% 증가하여 회복세를 보이고 있다.
(주택 분양 지표) 23~25만세대 공급이 예상되어 작년 21만 세대 대비 +10~25% 수준이다.
미분양은 분양 공급 증가로 74,037 세대를 기록하며 7개월 연속 증가하고 있다.
(주택 거래 지표) 매매가와 전세가가 상승세이며, 거래량은 6월 당월 YoY +6.0% 증가했다.
해외 건설지표
(중동 발주시장) 6월 MENA 지역 프로젝트 계약액은 299억불로 YoY +19.9% 증가했다.
누계로는 1,387억불로 YoY +15.7%를 기록했다.
주요 프로젝트는 UAE Ruwais Lpw Carbon LNG Terminal(55억불),
사우디 태양광 발전 3건(58억불),
UAE Lower Zakum Long-Term Development Plan : Phase 2(16억불) 등이 있다.
(해외 수주 실적) 6월말 누적 수주는 156억불로, YoY -10% 감소했다.
업체별 삼성E&A 61억불, 현대엔지니어링 39억불, GS건설 18억불,
국가별 사우디 81.5억불, 미국 22.5억불이었다.
7월 체코 원전 수주, 하반기 삼성E&A 설계-건설 프로젝트, 대우건설 수의계약 프로젝트 등 수주가 기대된다.
밸류에이션
건설업-KOSPI 24년 연간 상대수익률은 -21.2%로, 7월 동안 괴리율이 축소되었다.
주택시장 회복, 우호적 해외 수주 환경이 지속되는만큼 시장의 긍정적 변화에 민감하게 대응할 필요가 있다.
단기적으로는 삼성E&A 해외 신규 수주 등 긍정적 뉴스를 모니터링할 필요가 있다.
24.8.19 하나, 해외 EPC 2Q24 실발 분석 : 중동에 기대하는 글로벌 EPC
2Q24에 유럽, 일본 건설사(EPC, Engineering, Procurement, Construction, 대형 건설 프로젝트나 인프라 사업 계약을 따낸 사업자가 부품/소재조달/공사를 원스톱으로 제공하는 형태의 건설업) 모두 양호한 실적을 냈다.
2분기에는 특히 LNG, 가스처리, 화학 부문 수주가 두드러졌다.
테크닙 에너지는 UAE 루와이스 LNG, 오만 마르사 LNG를 수주,
테크니몽은 알제리 화학/가스처리 시설 수주,
사이펨은 앙골라에서 FPSO,
TR은 자푸라3 천연가스 프로젝트 LOI 등 대부분 중동에서 수주가 이뤄졌다.
글로벌 건설사들은 중동 LNG, 화학, 에너지 전환 발주를 기대하면서 인력을 보강하고 있어 전반적인 시장 확대와 에너지 전환 신 시장 창출이 기대된다.
24.8.21 iM, 엄중한 시기, 그래도 예측할 수 있는 것
현재 서울-지방 부동산 온도차가 극명하지만,
서울 아파트 가격 상승이 지방 아파트 가격 상승으로 이어진다면 PF 리스크는 크게 경감되고 건설사 수익성, 재무건전성은 빠르게 개선될 것이다.
전체 PF 시장은 160조원이며, 그 중 리스크가 높은 브릿지론의 규모가 30조원 수준인데,
사업성 악화로 사업 수지가 마이너스로 전환된 미착공 현장이 24년말부터 본격적으로 정리되면서 리스크 현실화에 따른 바닥 찾기가 진행될 것이다.
현재 상황 : 서울과 지방의 온도차
금리인하 기대, 25년 이후 공급부족, 임대차보호법 이후 전세가 상승을 선반영하여,
서울 아파트 매매가는 14주 연속 상승했으나, 지방 부동산 가격은 예측이 어렵다.
금리는 신규 취급액 기준 3.42%로 연초 대비 0.42% 인하되었으며,
신생아 특례대출은 출시 5개월만에 6조원 가량 집행되어 유동성이 부동산으로 유입되고 있다.
분양물량은 23년 21만호(YoY -43%), 24.7월 누적 13.7만호 공급(YoY +50%)으로 평균 분양 물량에 못 미쳐 25년 이후 입주 물량 감소, 전세가/매매가 상승이 예상된다.
부동산 시장 전망
과거에는 서울과 지방 아파트 가격이 차별화되어왔으나,
20~22년에는 서울 매매가 상승이 지방, 지식산업센터, 오피스텔 등 부동산 전반의 매매가 상승으로 이어지는 유동성 장세를 보였다.
이번 상승도 금리인상으로 촉발되었다는 점에서 유동성 장세가 될 수 있지만,
지방 가계소득 증가와 투자수요가 부진하여 매매가 상승이 서울에 국한될 가능성도 있다.
PF 위기
PF에는 직접 대출도 있지만, 이를 기초자산으로 한 2차 자금조달 시장이 문제이다.
부실 사업장이 본격적으로 정리되면 2차 자금조달 시장 자산 발행을 위해 신용을 제공한 시공사/증권사 손실이 불가피하다.
정부/금융 당국이 PF 사업성 평가 기준 강화, 펀드 설정 등을 통해 연착륙을 유도하는 가운데,
24년말 만기 연장, 이자 유예로 청산이 미뤄진 부실 사업장 정리가 본격 진행될 예정이다.
PF 리스크는 지식산업센터 > 물류센터 > 지방 아파트 순서로 큰 상황이다.
24.6월까지는 경매/공매 시장이 평년 대비 크게 활성화되지 않았으나,
금융위 PF 정리기조를 고려할 때 향후 1년간 거래액이 크게 증가할 것으로 전망되며,
따라서 아직 낙찰 비율이 낮은 현 시점은 리스크가 현실화되기 전 단계로,
건설사 주가에 리스크가 온전히 반영되지는 못했다고 봐야 한다.
기업별 투자 전략
건설사들은 공사비 인상, 미분양 증가, PF 리스크의 영향을 받고 있다.
다만, 21~22년 착공 현장이 25년 상반기까지 대부분 준공되고,
23년 착공 물량이 적고, 24년 착공이 늘어나 25년 이후 원가 개선이 기대된다.
22년 이후 분양 물량이 많은 대우건설, 현대건설, GS건설이 미분양 리스크가 높으나,
현재 서울 중심 매매가가 반등하고 있어 점진적으로 리스크가 완화될 것으로 예상된다.
대형 건설사는 PF 리스크가 크지는 않으나,
브릿지론 규모, 보증금액, 자기자본을 고려하면 현대건설, GS건설은 모니터링이 필요하며,
대우건설, DL이앤씨, HDC현대산업개발의 리스크는 크지 않다.
24.10.7 하나, 10월 : 9월 주택지표 보수적 전망
해외 플랜트는 이스라엘-이란 전쟁으로 발주 기대감이 떨어졌다.
9월 주택 거래량이 크게 감소하여 인테리어 수요는 크지 않은 상황이다.
현재 시중금리는 기준금리 인하를 선반영하여 기준금리 대비 0.7%p 낮은 상황으로,
FED 기준금리 인하가 발표되었지만 시중금리 하락에 미치는 영향이 작다.
주택 관련 예대금리차가 낮은 수준이라는 점,
금리 인하가 주택 구매로 이어지길 원하지 않는 정책 당국이 가산금리를 인상하여 주택담보대출금리 하락을 방지할 것으로 전망되는 점을 고려할 때,
금리 인하의 효과가 건설 업황에 영향을 미치는 시점은 금리인하가 전반적인 경제 활성화에 영향을 주는 시기로 예상된다.
전반적인 매매가 상승 및 향후 상승에 대한 기대감이 청약 결과를 끌어올렸고,
이에 따라 8월 착공은 29,751호로 크게 증가한 상황이다.
다만, 최근 매매가와 거래량 상승이 둔화되어 앞으로 분양에 대한 관심, 착공이 감소할 수 있다고 생각된다.
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